关于明确好室内隔层能否加以及如何加如何用等问题的建议

 

为了提高空间利用率，很多人会在室内一些层高较高的地方加一些隔层来增加使用面积，这种现象目前非常普遍，包括很多公寓、商铺等都普遍有这种装修加建现象，特别是在物业昂贵的一线城市更是如此（最典型的是香港）。

不过在建筑内部加隔层给大家带来了更多便利乃至创造了更多效益的同时，也常有出现安全事故，甚至导致管理部门对加建隔层讳莫如深、谈虎色变。

那是否允许加建和使用隔层，允许的话需办理什么手续和按什么规范来建设，如何从设计到建设到维护检测确保隔层的持续安全，目前各个地方、各个管理部门的观点莫衷一是，很多规定含糊不清晰甚至混乱互相矛盾。

对加建隔层持反面观点的，认为加建隔层属于改扩建，增加了建筑面积从而违反了建设规划，除非通过申请更改工程建设规划、报建等手续并获得批准，否则应该认定为违建，以及加隔层会改变建筑结构、增加建筑承重、增加的空间却往往没有对应增加足够的消防措施等从而带来安全隐患，因此可认定为违建。

对加建隔层持正面观点的，则认为内部加建隔层是属于内部装修，不占用外部空间，没有影响到建筑外立面和市容，也不会影响到周边其他人，在没有改变或损坏承重的柱、梁、墙且增加的荷载不会超出建筑的承受范围，保证对内对外安全的前提下是可以的、不需被当做是违建的，也不需申请变更建设规划和进行报建的，比如http://zjt.hunan.gov.cn/c101183/c101186/202201/t20220122_22468992.html湖南住建厅网站刊登的这个以案释法的文章里面通过江苏省无锡的一个案例，认为“既有建筑,对单层挑高空间增设夹层的行为不涉及增建扩建行为,无需办理建设工程规划许可证,无法按违建查处”，“在既有建筑内增设夹层行为,并未改变房屋外形和使用性质,仅涉及内部结构改造,是装饰装修行为,无需办理建设工程规划许可证，因此,对在既有建筑内部增设夹层行为不适用《中华人民共和国城乡规划法》”。

由于没有形成共识和定论，各地、各部门规定也不清晰、统一，导致民众无所适从，一般不敢加建隔层以便更充分利用空间，部分加了隔层的也基本都是偷偷摸摸地加建，不会走正式的报建、验收手续，因为知道管理部门对此基本都是不会允许的最少是不会书面同意的，且即使允许但需要办理的报建、验收手续很繁琐办理起来很麻烦、通过率很低，这些偷偷摸摸、非正式方式加建的隔层很容易且也有不少会被管理部门发现并强拆导致损失不少，也有的缺少专业设计、施工、验收而往往不规范、不达标存在较大安全隐患。

而规定不清晰对于管理、执法部门来说，也导致工作比较为难，往往不知道怎么管理、执法才好，觉得严格了让民众损失也不好，但不严格搞不好又会被认定为工作不力失职了，甚至如果万一哪个隔层出了安全事故还会被连带严厉追责。当然，也有个别的管理部门的人员利用这种不清晰和混乱来为难民众收取好处。

因此，有必要来对室内隔层能否加以及如何加如何用等相关问题确认、界定清楚，并形成清晰统一的规定。

1. 加隔层算不算改变建筑结构，是否就一定会带来结构上的安全隐患。应该说，只要没有改动、损坏原来承重梁、柱、墙就应该不算改变了建筑建构，而只能算是附着在原来的结构上，增加了原有建筑的承重。对此，可规定增加隔层不能改动、损坏承重梁、柱、墙等原有结构，并且必须做到增加的荷载不会超过建筑的承重能力，从而做到增加隔层不会带来结构上的安全隐患。

2. 加隔层是否可适当允许还是应该完全禁止。目前有的地方是完全禁止，无论加的隔层用什么材料、层高多高，都不允许，而大部分的地方和部门允许大家加隔层但一般要求必须做好报建、经过审批，以及有的地方和部门则是对大家用较轻的材料加隔层且面积不大的话默许而不做严管，还有的则是规定只可加较矮的层高低于2.2米或2米的夹层（理由应该是按现行《房产测量规范》房屋层高2.2m以下不计算建筑面积）。按道理来说，加隔层能提高空间利用率、带来更多便利乃至创造更多经济效益，是有利的一面的，在不改变或损害原有结构、不超过建筑承重能力、保证安全的前提下应该被允许，而不应该被完全禁止。

3. 加隔层能否加多层还是只能加一层。有的地方规定最多只能加一层，有的地方则没有限定，按道理应该还是以安全为主，只要确保安全层数是可以不用过于严格限制的。

4. 加隔层必须按什么规范来建设才能保证安全。包括最好采用轻质材料减少自身重量、不能采用可燃易燃材料、用于不同用途必须具备对应的承重能力、也必须按消防要求做好消防设施和通道、大面积且用于公众人流较多的商业用的隔层需由专业有资质单位设计和施工等，对于增加隔层面积大、跨度大的还最好也做好受力测算分析确认没问题形成报告，以及建之前做好报备报建审图等手续、建好了请专业有资质机构进行竣工验收和质量安全鉴定以便确保安全。

5. 加的隔层日常如何维护管理以保证安全。可要求必须登记备案，然后每一段时间（比如每年或每几年，公共、商业用途的可时间间隔短一些）需请专业机构进行安全检测、评估并出具报告，且检测、评估是依据什么规定、标准也最好列明给大家参考，还有规定号管理部门如何进行抽查或全面检查确认。

6. 加的隔层能否用于正式使用，能否用于办理营业资质。一般来说，加的隔层空间只要保证结构安全和消防安全是可以当成正常空间充分利用的，但有的地方消防规范规定小场所内设置的夹层（阁楼）严禁用于人员居住（含临时休息）而只能用于放置物品、设备，显然是过于严格的。还有加的隔层这部分虽然没法有独立的产权，但能否用于作为使用场地来办理一些营业资质，各地政策也不一样，按理解其为有产权的面积空间分出来的使用面积，只要是能正常使用的安全的稳定持久的空间，应该也可以用于办理营业资质。

7. 加隔层如何办理报备、报建、施工许可等手续。按大部分地区是要求投资额30万或建筑面积300平方以下的小型建设、装修工程只需到街道、乡镇城管部门报备，大于的30万或300平方的需到区、县住建部门报建并办理施工许可证，部分发达城市则以100万和500平方为界线，这是可以的。但主要是报备、报建手续往往比较繁琐，设计施工资质等条件要求比较高难以达到，希望能尽量简化手续、降低条件要求。还有就是有的地方、部门为了避免安全隐患和带来的责任，往往都是一刀切直接要求不能有加隔层的行为，否则不予审批，而有的虽然允许，但要求必需提供建设规划变更手续和施工图审查意见书，对很多普通民众来说也是难度比较大的，也希望能进行纠正和适当简化。

8. 加隔层到底算不算扩建，是否必须申请调整建设工程规划获得批准才能进行。按道理来说，加隔层虽然是有增加了使用面积但只是在建筑内部增加了而没在建筑外部增加，以及也是牺牲内部高度空间来换取增加使用面积的，其整体使用空间的体积并没改变，建筑投影面积和高度都没增加，以及产权面积也没增加，所以不应该被当作扩建，不能以加内部隔层而增加的使用面积来当作增加了建筑面积，就好比家里放个双层床那也是增加使用面积但绝对不是增加了建筑面积，建设工程规划更应该是规划体积空间也就是高度和投影面积而不是规划怎么利用空间形成的使用面积（从规划文件一般会列出面积和高度来看确实规划的是体积空间），因此加隔层不能算是扩建，应该不需要申请调整建设工程规划并获得批准才能进行。

9. 对于不规范、不合格、超标的加建隔层应该如何处理。对于需要办理而未办理报备、报建手续就建设的隔层，可要求补办手续，对于建设影响建筑物的结构安全、消防达不到要求、威胁公众安全的可要求进行整改直到不影响安全、符合要求，而无法整改的则可要求限制使用（比如只能存放物品）、封闭杜绝使用、拆除。

10. 隔层在施工、使用中出了安全事故需怎么判定责任。以往一出现事故，很多时候都是不够仔细分析责任所在，都是一刀切业主、设计方、施工方、地方分管领导都要承担责任，这导致很多设计、施工、监理、验收单位不敢再接加建隔层的业务，地方分管领导也不敢批准而尽量禁止加建隔层，建议还是需分析好成因，包括是设计方案有问题还是施工中偷工减料，是报建手续欠缺还是审批把关不严，是缺乏维护检修还是受到破坏等等，并根据成因确定责任人再进行合理的处罚。

如果能把这些问题界定清楚，并出台相关参照标准和指导意见，让大家清晰明白什么能做什么不能做，可做到什么程度，则可让大家在隔层加设上更加顺畅不会无所适从，不用偷偷摸摸，也能更好避免做得不合规、不达标导致加建的隔层被拆等的损失，让各个建筑空间更好得到充分利用并产生更多效益促进经济发展，也更好保证了加隔层的安全、规范并因此减少安全事故的发生。

 

 

 

 

建议人：蔡伟忠

2024年3月22日